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Betrugsschaden kann als Werbungskosten abziehbar sein

30. August 2017by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Wer einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, der Makler werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen, kann den Verlust als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dies setzt jedoch voraus, dass er bei Hingabe des Geldes zum Erwerb und zur Vermietung des Grundstücks entschlossen war, so der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige S wollte ein Villengrundstück erwerben und teilweise vermieten. Er vertraute dem Makler M den Kaufpreis in bar an, nachdem ihm dieser versichert hatte, das Geschäft bei Barzahlung zum Abschluss zu bringen. Tatsächlich verwendete M das Geld jedoch für sich. Den Betrugsschaden machte S als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnten das Finanzamt und das Finanzgericht Hessen jedoch ab.

Der Bundesfinanzhof hingegen hat dem S im Grundsatz recht gegeben: Einzige Voraussetzung für die Anerkennung vorab entstandener (vergeblicher) Aufwendungen ist die Erwerbs- und Vermietungsabsicht – und daran bestanden hier keine Zweifel, denn S hatte das Grundstück später erworben und tatsächlich vermietet.

PRAXISHINWEISE | Gleichwohl hat der Bundesfinanzhof das Urteil an das Finanzgericht Hessen zurückverwiesen. Im zweiten Rechtsgang wird das Gericht nun beurteilen müssen, in welchem Zeitpunkt S davon ausgehen musste und durfte, dass er sein Geld von M nicht mehr zurückbekommen würde. Hierauf kommt es für die Abziehbarkeit als Werbungskosten entscheidend an.

Zudem sind ggf. Feststellungen zur Aufteilung des verlorenen Geldes erforderlich. Abziehbar sind die Aufwendungen nämlich nur, soweit sie auf den vermieteten Anteil des Gebäudes entfallen wären.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 24/16

Kontogebühren für Bauspardarlehen sind unzulässig

30. August 2017by mschmetz in Kapitalanleger

Bereits 2011 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Kreditinstitute für Darlehen mit Verbrauchern keine Kontogebühr berechnen dürfen. Begründung: Sie führen das Konto vorwiegend im eigenen Interesse und erbringen somit keine Dienstleistung für den Kunden. Nun hat der Bundesgerichtshof nach einer Klage der Verbraucherzentrale NRW nachgelegt: Auch für Bausparverträge in der Darlehensphase dürfen keine Kontogebühren erhoben werden.

Beachten Sie | Die aktuelle Entscheidung bezieht sich auf Bausparverträge in der Darlehensphase. Sie trifft also auf Verbraucher zu, die sich ihr Bauspardarlehen bereits haben auszahlen lassen. Ungeklärt ist, ob eine Kontogebühr in der Sparphase ebenfalls unzulässig ist.

Nach den Ausführungen der Verbraucherzentrale können Entgelte, die im Jahr 2014 oder später gezahlt wurden, wegen der dreijährigen Verjährungsfrist noch mindestens bis Ende 2017 zurückverlangt werden. Ob der Erstattungsanspruch bei früher gezahlten Entgelten bereits verjährt ist, ist bisher nicht entschieden.

Quelle | BGH-Urteil vom 9.5.2017, Az. XI ZR 308/15; BGH-Urteil vom 7.6.2011, Az. XI ZR 388/10; Meldung der Verbraucherzentrale: „Kontogebühren für Bauspardarlehen sind unzulässig“, Stand 9.5.2017, unter www.verbraucherzentrale.de/bauspardarlehen-kontogebuehr

Teilentgeltliche Übertragung eines Grundstücks: Führt die Kaufpreisstundung zu Zinseinnahmen?

7. August 2017by mschmetz in Kapitalanleger

Wird ein im Privatvermögen gehaltenes Grundstück gegen langfristig gestundete Kaufpreisraten an einen erbberechtigten Angehörigen veräußert, ist der in den Raten rechnerisch enthaltene Zinsanteil als Kapitalertrag zu versteuern. Dies gilt auch dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt. Diese Auffassung vertritt der 11. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf. Die Richter des 7. Senats sehen das jedoch anders.

Sachverhalt

Eheleute veräußerten ein Einfamilienhaus an ihren Sohn und dessen Ehefrau. Als Gegenleistung wurde eine – bei Änderung des Preisindexes für Lebenshaltung gegebenenfalls anzupassende – monatliche Rente in Höhe von 1.000 EUR für die Dauer von 31 Jahren (insgesamt 372.000 EUR) vereinbart. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug 393.000 EUR. Für 2013 setzte das Finanzamt einen in den Kaufpreisraten enthaltenen steuerbaren Zinsanteil an. Nach erfolglosem Einspruch wandten sich die Steuerpflichtigen an das Finanzgericht Düsseldorf.

Beachten Sie | Ob wegen der unverzinslich gestundeten Kaufpreisforderung ein Zinsvorteil zu versteuern ist, war bereits im Veranlagungszeitraum 2012 zwischen den Beteiligten Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Der 7. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf gab der Klage der Eheleute statt, da die Kaufpreisraten bei wirtschaftlicher Betrachtung keine Gegenleistung für die ratierliche Zahlung beinhalteten. Die hiergegen eingelegte Revision verwarf der Bundesfinanzhof mangels fristgerechter Revisionsbegründung als unzulässig.

In der aktuellen Entscheidung hat der 11. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf die Auffassung des 7. Senats nicht bestätigt – und zwar aus folgenden Gründen:

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs enthält jede Kaufpreisforderung, die über mehr als ein Jahr gestundet wird, einen Zinsanteil. Bleibt der wirtschaftliche Wert der Gegenleistung hinter dem Verkehrswert des übertragenen Gegenstandes zurück, dann spricht eine Vermutung dafür, den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der entgeltliche Anteil der Übertragung bestimmt sich nach der Höhe des Entgelts in Relation zu dem Verkehrswert des übertragenen Gegenstandes. Bei gestundeten Forderungen ist nicht der Nennwert, sondern nur der abgezinste Barwert maßgeblich. Nur in dieser Höhe können dem Erwerber auch spiegelbildlich Anschaffungskosten entstehen.

PRAXISHINWEIS | Soweit ersichtlich hat der Bundesfinanzhof bisher noch nicht entschieden, ob die Grundsätze zur Versteuerung eines Zinsanteils bei gestundeten Forderungen auch bei teilentgeltlichen Geschäften gelten. Der Ausgang des Revisionsverfahrens darf also mit Spannung erwartet werden.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 6.2.2017, Az. 11 K 3064/15 E, Rev. BFH Az. VIII R 3/17; FG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2014, Az. 7 K 451/14 E; BFH, Beschluss vom 31.5.2005, Az. VIII B 67/96

Positive Entscheidung des Bundesfinanzhofs zum Verlustausgleich bei Einkünften aus Kapitalvermögen

29. Mai 2017by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen

Erzielen Steuerpflichtige sowohl negative Einkünfte aus Kapitalvermögen, das der Abgeltungsteuer unterliegt, als auch positive Einkünfte aus Kapitalvermögen, das nach dem persönlichen Steuersatz zu besteuern ist, kann eine Verrechnung erfolgen. Hierzu ist es allerdings erforderlich, dass der Steuerpflichtige bei seiner Einkommensteuererklärung in der Anlage KAP die sogenannte Günstigerprüfung beantragt.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger hatte Zinsen aus einem privaten Darlehen erzielt. Dieses ordnete das Finanzamt als Darlehen zwischen nahestehenden Personen ein, sodass die Zinsen nach dem persönlichen Steuersatz zu besteuern waren. Daneben erzielte er negative Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Abgeltungsteuer unterlagen.

In seiner Einkommensteuererklärung beantragte der Steuerpflichtige im Wege der Günstigerprüfung die Verrechnung dieser Kapitaleinkünfte. Dies lehnten das Finanzamt und das Finanzgericht Rheinland-Pfalz ab. Der Bundesfinanzhof war hier allerdings großzügiger.

Verluste aus Kapitalvermögen dürfen nicht mit anderen Einkunftsarten (z. B. Vermietung und Verpachtung) ausgeglichen werden. Diese Regelung schließt aber nicht aus, dass negative Kapitaleinkünfte, die unter die Abgeltungsteuer fallen, mit positiven Kapitaleinkünften, die dem persönlichen Steuersatz unterliegen, verrechnet werden dürfen.

Voraussetzung ist jedoch, dass der Steuerpflichtige in seiner Einkommensteuererklärung in der Anlage KAP einen Antrag auf Günstigerprüfung stellt. Dieser hat zur Folge, dass die der Abgeltungsteuer unterliegenden negativen Kapitaleinkünfte der tariflichen Einkommensteuer unterworfen werden, sodass eine Verlustverrechnung möglich wird.

PRAXISHINWEIS | Die Verlustverrechnung hat hier sowohl eine positive als auch eine negative Folgewirkung:

  • Der Abzug des Sparer-Pauschbetrags in Höhe von 801 EUR ist bei Kapitaleinkünften, die der tariflichen Einkommensteuer unterworfen werden, ausgeschlossen. Dies verstößt nach Ansicht des Bundesfinanzhofs insbesondere nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz und auch nicht gegen das objektive Nettoprinzip.
  • Allerdings können die tatsächlich angefallenen Werbungskosten abgezogen werden, was bei einer Versteuerung nach der Abgeltungsteuer grundsätzlich nicht zulässig ist.

Quelle | BFH-Urteil vom 30.11.2016, Az. VIII R 11/14

Bausparkassen dürfen Altverträge kündigen

27. März 2017by mschmetz in Kapitalanleger

Angesichts der Niedrigzinsphase gehen die Bausparkassen vermehrt dazu über, gut verzinste Altverträge zu kündigen – und dies ist rechtens, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat.

Auf Bausparverträge ist Darlehensrecht anzuwenden, denn während der Ansparphase eines Bausparvertrags ist die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber. Erst mit der Inanspruchnahme eines Darlehens kommt es zu einem Rollenwechsel.

Kurzum: Bausparverträge dürfen im Regelfall zehn Jahre nach Zuteilungsreife gekündigt werden.

Quelle | BGH-Urteile vom 21.2.2017, Az. XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16; BGH, PM Nr. 21/17 vom 21.2.2017

Grundsteuererlass bei Mietausfällen in 2016

23. Februar 2017by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur noch bis zum 31.3.2017. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Aktientausch mit Barabfindung: Keine Besteuerung bei „Altaktien“

23. Februar 2017by mschmetz in Kapitalanleger

Wird bei einem Aktientausch zusätzlich ein Barausgleich gezahlt, unterliegt dieser der Einkommensteuer. Diese Vorschrift wurde mit der Abgeltungsteuer eingeführt und ist erstmals auf nach dem 31.12.2008 zufließende Kapitalerträge anzuwenden. Wurden die eingetauschten Aktien jedoch vor Einführung der Abgeltungsteuer erworben und länger als ein Jahr gehalten (alte Spekulationsfrist), unterliegt die Barabfindung nicht der Besteuerung. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte eine Steuerpflichtige in 2006 Aktien einer US-amerikanischen Firma erworben. In 2009 erfolgte wegen der Übernahme der Gesellschaft ein Aktientausch. Zusätzlich wurde wegen des Minderwerts der beim Tausch erhaltenen Aktien eine Barabfindung gezahlt. Das Finanzamt legte die Barabfindung als Kapitalertrag der Besteuerung zugrunde – zu Unrecht, wie der Bundesfinanzhof jetzt befand.

Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs verstößt eine Besteuerung gegen das Rückwirkungsverbot, wenn sie auf Vermögensgegenstände zugreift, die nach der zuvor geltenden Rechtslage bereits steuerentstrickt waren und bis zum Zeitpunkt der Verkündung der neuen gesetzlichen Regelung steuerfrei realisiert wurden oder steuerfrei hätten realisiert werden können.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.10.2016, Az. VIII R 10/13

Fondsbeteiligung an Schrottimmobilien: Rückabwicklung nur teilweise steuerpflichtig

3. Februar 2017by mschmetz in Kapitalanleger

Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit Schrottimmobilien können in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen sein. Diese Beurteilung des Bundesfinanzhofs ist für zahlreiche Anleger von Bedeutung, die sich an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt und in der Folge von Schadenersatzprozessen wegen Prospekthaftung von der Beteiligung wieder getrennt haben.

Sachverhalt

In den drei vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fällen hatten sich Steuerpflichtige an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, die nicht werthaltige Immobilien enthielten und die zugesagten Erträge nicht erwirtschaften konnten. Die Bank, auf deren Initiative die Beteiligungen gegründet und vertrieben worden waren, sah sich zahlreichen Klagen von getäuschten Anlegern auf Schadenersatz und Rückabwicklung ausgesetzt. In 2005 bot eine eigens dazu gegründete Tochtergesellschaft des Kreditinstituts den Steuerpflichtigen an, die Beteiligungen wieder zurückzunehmen. Voraussetzung war, dass die Steuerpflichtigen im Gegenzug ihre Schadenersatzklagen zurücknahmen und auf die Geltendmachung weiterer Ansprüche verzichteten. Die Steuerpflichtigen machten von dem Angebot Gebrauch und erhielten für die Übertragung ihres Anteils jeweils eine als „Kaufpreis“ bezeichnete Zahlung.

Sichtweise der Finanzämter und der Finanzgerichte

Die Finanzämter gingen jeweils von steuerbaren Veräußerungsgewinnen aus. Mit ihnen kam es zum Streit, ob die Zahlungen als Schadenersatz dem nicht steuerbaren Bereich zuzuordnen waren. Darüber hinaus war auch die Ermittlung des Veräußerungsgewinns durch die Finanzverwaltung streitig. Die in den jeweiligen Klageverfahren angerufenen Finanzgerichte sahen die Zahlungen als steuerbar an und bestätigten auch die Berechnungsmethode der Finanzverwaltung.

Beurteilung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof hat die Ausgangsentscheidungen in allen Fällen aufgehoben und die Verfahren an die Finanzgerichte zurückverwiesen. Zwar handelt es sich bei den Rückerwerben der Beteiligungen um private Veräußerungsgeschäfte. Die an die Steuerpflichtigen gezahlten Beträge sind aber auch für andere Verpflichtungen, nämlich zugleich als Entgelt für den Verzicht auf Schadenersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der Schadenersatzklagen, gezahlt worden. Insoweit muss das Entgelt aufgeteilt werden. Denn die Bank hat die Vereinbarung in erster Linie geschlossen, um die belastende Situation wegen der zahlreichen Schadenersatzklagen und die damit verbundene finanzielle Unsicherheit zu beseitigen. Zudem verwarf der Bundesfinanzhof die Berechnungsmethode der Finanzverwaltung.

Beachten Sie | Da die Verfahren an die Finanzgerichte zurückverwiesen wurden, müssen sie nun den Veräußerungsgewinn oder -verlust neu ermitteln.

Quelle | BFH-Urteile vom 6.9.2016, Az. IX R 44/14; Az. IX R 45/14; Az. IX R 27/15

Keine Gewerbesteuerpflicht bei Vermietung eines Einkaufszentrums

21. Dezember 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Die Vermietung eines Einkaufszentrums erfolgt noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und unterliegt somit nicht der Gewerbesteuer. Für die Annahme eines Gewerbebetriebs reicht es nach Meinung des Bundesfinanzhofs nicht aus, dass der Vermieter neben der Vermietung der Einkaufsflächen die für den Betrieb des Einkaufszentrums erforderlichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum durchführt.

Der Bereich der privaten Vermögensverwaltung wird noch nicht verlassen, wenn ein Einkaufszentrum vermietet und den Mietern begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch Dritte erbracht werden.

Ausschlaggebend war für den Bundesfinanzhof, dass diese Dienstleistungen die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Leistungen wie die Reinigung, Bewachung sowie Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen sind übliche Leistungen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums.

Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen dar. Da die Vermietungsgesellschaft damit aber das gesamte Einkaufszentrum bewarb, dient diese Werbung überwiegend dem Vermieterinteresse.

Quelle | BFH-Urteil vom 14.7.2016, Az. IV R 34/13

Kauf einer Mietimmobilie: Darauf ist zu achten!

25. November 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen – und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (16.9.2015, Az. IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendungen werden in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Die Aufwendungen wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.

Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen werden müssen, hat der Bundesfinanzhof nun (zulasten der Steuerpflichtigen) typisierend beantwortet (Urteile vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15. Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.

PRAXISHINWEIS | Es sollte – soweit es praktikabel ist – darauf geachtet werden, dass die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.
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