Eine Vermietung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Nach Ansicht des Finanzgerichts Thüringen (Urteil vom 22.10.2019, Az. 3 K 316/19) ist als Vergleichsgrundlage („ortsübliche Marktmiete“) jedenfalls dann nicht der – ggf. günstigere – örtliche Mietspiegel heranzuziehen, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet. Da gegen diese Entscheidung die Revision (Az. IX R 7/20) anhängig ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden.

Ob dauerhafte Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung anzuerkennen sind, hängt vor allem von zwei Aspekten ab: Kein Vorbehalt einer Selbstnutzung und die ortsübliche Vermietungszeit. Mit dem zweiten Punkt hat sich nun das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern befasst.

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens
25 %.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern hatte das Finanzamt im Streitfall zu Unrecht eine Prognoserechnung vorgenommen, da im Streitjahr und in den beiden Folgejahren 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen in A erreicht wurden. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben in der Stadt A abzustellen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit sind die individuellen Vermietungszeiten mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Als Vergleichsmaßstab ist dabei auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten in A (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Beachten Sie | Ob die Beurteilung des Finanzgerichts zutreffend ist, muss nun der Bundes­finanzhof entscheiden. Denn die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.

Quelle | FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15, Rev. BFH Az. IX R 33/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 214531

Um die Steuerprogression zu senken, kann es sinnvoll sein, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung [EStDV]). Das Finanzgericht Münster hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind.

Das Finanzgericht verwies in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Restverteilung bei Tod des Nießbrauchers, wonach der verbliebene Teil der Erhaltungsaufwendungen beim Erblasser im Veranlagungszeitraum seines Todes bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Das Finanzgericht geht angesichts der Urteilsbegründung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass er die Folgen nicht nur bei einem Vorbehaltsnießbrauch annimmt, sondern allgemein für Situationen, in denen ein verstorbener Steuerpflichtiger Erhaltungsaufwendungen getragen hat und diese noch nicht verbraucht sind. Entsprechend waren beim Ehemann die von ihm vor seinem Tod getragenen und noch nicht verbrauchten Aufwendungen im Streitjahr abziehbar.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 11.10.2019, Az. 10 K 3350/18 E, Rev. BFH Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213944; BFH-Urteil vom 13.3.2018, Az. IX R 22/17

Beim Kauf einer Mietimmobilie muss es das Ziel sein, die Anschaffungskosten steuerlich bestmöglich zu nutzen. Und hier gibt es eine Stellschraube: Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf das Gebäude und den Grund und Boden. In einem Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ging es nun um die Frage, ob der Aufteilung im Kaufvertrag zu folgen oder eine andere Schätzung vorzunehmen ist.

Hintergrund: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und können somit nicht planmäßig abgeschrieben werden.

Wird im Kaufvertrag eine eindeutige Aufteilung vorgenommen, ist dieser Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs insbesondere dann zu folgen, sofern sie

• nicht nur zum Schein getroffen wurde,
• keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
• wirtschaftlich haltbar erscheint.

Im Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg entfielen laut Kaufvertrag nur rund 18 % des Kaufpreises auf den Grund und Boden. Das Finanzamt folgte dieser Aufteilung allerdings nicht. Es nutzte die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums und kam zu einem viel höheren Anteil von rund 69 %.

Hintergrund: Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben eine Arbeitshilfe (inkl. Anleitung) als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen (Bundesfinanzministerium mit Stand vom Mai 2019, „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“, unter iww.de/s592). Der Kaufpreisaufteilung der Arbeitshilfe liegen die Vorschriften des Sachwertverfahrens zugrunde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts hat die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse nicht angemessen widergespiegelt. Die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe entspricht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach insbesondere eine Residualmethode unzulässig ist, also Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Vorab ist allerdings stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei Eigentumswohnungen (wie im Streitfall) ist die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich.

Die Steuerpflichtige hat gegen das Urteil Revision eingelegt. Somit muss der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

• die Arbeitshilfe grundsätzlich zur Einschätzung der Kaufpreisanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes geeignet ist und
• ab welchem Grad der Abweichung von Arbeitshilfe und Vertrag letztere Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint.

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.8.2019, Az. 3 K 3137/19, Rev. BFH Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213560; BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14

Bei erheblichen Mietausfällen in 2019 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur noch bis zum 31.3.2020. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Der Bundesfinanzhof legt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1
Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) weiterhin eng aus. Bereits geringfügige steuerschädliche Nebentätigkeiten schließen die erweiterte Kürzung ohne Bagatellgrenze aus. Deutlich machen dies drei jüngere Entscheidungen, die insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien Bedeutung haben.

Hintergrund

Unternehmen haben unter gewissen Voraussetzungen ein Wahlrecht, wonach sie die pauschale Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) oder die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) beanspruchen können:

• Bei der pauschalen Kürzung wird der Gewerbeertrag um 1,2 Prozent des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes gekürzt.
• Bei der erweiterten Kürzung können „Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt“, beantragen.

Beachten Sie | Die ausschließliche Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes bedeutet, dass grundsätzlich nur die begünstigte Tätigkeit (i. d. R. Vermietung und Verpachtung) bzw. die erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten nach § 9 Nr. 1
Satz 2 ff. GewStG ausgeübt werden dürfen und es sich ausnahmslos um eigenen Grundbesitz handeln muss.

Der Zweck der erweiterten Kürzung ist es, die Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zum Zwecke der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen freizustellen, die nur Grundstücksverwaltung betreiben. Betroffen sind damit regelmäßig vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte GmbH & Co. KGs.

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags grundsätzlich aus. Ihre Überlassung stellt keine Verwaltung oder Nutzung von Grundbesitz, sondern eine eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit dar.

Eine Ausnahme von dem Ausschließlichkeitsgebot wird lediglich zugelassen, wenn Nebentätigkeiten der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können.

Beachten Sie | Diese Ausnahme wird von der Rechtsprechung eng ausgelegt und wird bereits verneint, wenn die Grundstücksnutzung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können.

Die aktuellen Entscheidungen

In allen drei Verfahren waren die Steuerpflichtigen grundbesitzverwaltende GmbHs, die u. a. Gewerbeimmobilien langfristig vermieteten:

• Im Verfahren III R 36/15 wurden neben dem Hotelgebäude eine Bierkellerkühlanlage, Kühlräume und Kühlmöbel für Theken- und Buffetanlagen mitvermietet. Der Anteil der Anschaffungskosten der mitvermieteten Wirtschaftsgüter belief sich auf 1,14 % der Gebäudeanschaffungs-/herstellungskosten.
• Im Verfahren III R 5/18 wurden zusätzlich zum Autohaus Lackierkabinen zur Nutzung überlassen (anteilige Anschaffungs-/Herstellungskosten = 0,36 %; Mietzinsen = 0,3 %).
• Im Verfahren III R 6/18 vermietete die GmbH neben dem Autohausgrundstück auch eine Portalwaschanlage, Hebebühnen, einen Druckluft-Kältetrockner und einen Werbeturm.

Der Bundesfinanzhof versagte die beantragte erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung wegen der mitvermieteten Betriebsvorrichtungen und gewährte stattdessen nur die pauschale Kürzung. Denn in den drei Urteilsfällen war die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen nicht zwingend notwendig i. S. von unentbehrlich. So werden entsprechende Immobilien häufig auch ohne Inventar vermietet.

Einer allgemeinen Bagatell- oder Geringfügigkeitsgrenze für die Überlassung von absolut oder in Bezug zur Pacht oder zum Wert des Gebäudes relativ geringwertigen Betriebsvorrichtungen steht das Ausschließlichkeitsgebot im Gesetzeswortlaut entgegen.

Quelle | BFH-Urteile vom 11.4.2019, Az. III R 36/15, Az. III R 5/18, Az. III R 6/18, unter www.iww.de, Abruf-Nrn. 211016, 211021, 211017

Die Art der Finanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung) und die damit verbundene Zuordnung auf die unterschiedlichen Gebäudeteile liegt im Ermessen des Steuerpflichtigen. Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen die Kredite den vermieteten Gebäudeteilen und die Eigenmittel den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Bereichen zugeordnet werden. Wie man es besser nicht machen sollte, zeigt eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs.

Der Zuordnungszusammenhang scheitert, wenn der Darlehensbetrag auf ein Girokonto fließt, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist. In diesen Fällen sind die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.

Die Rückabwicklung eines gegenseitigen Vertrags führt erst dann zu einem rückwirkenden Ereignis, wenn die Beteiligten die Rückbeziehung auf einen früheren Zeitpunkt vereinbart und die gegenseitigen Leistungen einander zurückgewährt haben.

Im Streitfall wurden die wirtschaftlichen Folgen der Darlehensverträge aber nicht rückgängig gemacht. So wurden (rechtsgrundlose) Zinszahlungen seitens der Bank nicht zurückgezahlt. Zudem haben die Steuerpflichtigen nicht den ursprünglich gewährten Nettodarlehensbetrag zurücküberwiesen und auch keine Nutzungsentschädigung geleistet. Sie haben nur die im Zeitpunkt der Ablösung valutierende Restsumme beglichen.

Auch die neu geschlossenen Darlehensverträge wurden mit Wirkung für die Zukunft ab 2015 und nicht rückwirkend für die Vergangenheit ab 2007 abgeschlossen.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.3.2019, Az. IX R 2/18, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 210667

Bei der Vermietung eines Appartements im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung und nicht um eine Gewerbeimmobilie. Der Vorteil dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen: Länger andauernde Vermietungsverluste sind grundsätzlich ohne eine Überschussprognose anzuerkennen.

Hintergrund

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich zugunsten der Steuerpflichtigen zu unterstellen, dass sie beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Dies gilt zumindest dann, wenn die Vermietung auf Dauer ausgelegt ist – sie also nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Beachten Sie | Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nur bei der Vermietung von Wohnungen unterstellt, nicht jedoch bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien (= Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen). In diesen Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen.

Das Finanzgericht Hessen hält es für unschädlich, dass der Mietvertrag die typischen Merkmale einer gewerblichen Vermietung aufweist. Die entgeltliche Überlassung des Appartements für die gewerblichen Zwecke der Hotelgesellschaft führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie. Die entgeltliche Überlassung bedeutet nämlich nicht, dass der Steuerpflichtige selbst das ihm gehörende Wohnobjekt in eine gewerbliche Immobilie umgewidmet hat.

Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

• es für die Vermietung einer Wohnung ausreicht, dass sie objektiv zum Bewohnen geeignet ist oder

• ob die Bestimmung der Nutzung durch den Mieter maßgebend ist.

Quelle | FG Hessen, Urteil vom 28.5.2018, Az. 2 K 1925/16, Rev. BFH Az. IX R 18/18

Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann vorliegen, wenn sich der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen. Dies gilt zumindest dann, wenn davon auszugehen ist, dass diese Überlassung entgeltlich erfolgen soll.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Diese Annahme setzt voraus, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst hat.

Das Finanzgericht war davon überzeugt, dass der Steuerpflichtige die Wohnung dauerhaft vermieten wollte. Die Klausel des Mietvertrags steht dieser Annahme nicht entgegen. Denn dort ist als Grundsatz geregelt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Der Eigenbedarf wird im Vertrag dahin gehend erläutert, dass die Nichte des Steuerpflichtigen die Wohnung ggf. beziehen wird. Der Steuerpflichtige konnte glaubhaft machen, dass er die Wohnung an die Nichte habe vermieten, d. h. nicht unentgeltlich überlassen, wollen.

Auch das Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht wegen des zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Vermietungsbeginn und der Veräußerung innerhalb von rund vier Jahren sah das Finanzgericht als widerlegt an. Veräußert der Steuerpflichtige die Wohnung nach dem Auszug des Mieters, ist dies unschädlich, wenn er sich erst nach der Kündigung zum Verkauf entschlossen hat. Und dies war hier der Fall. Die Nichte hatte die Wohnung wegen veränderter persönlicher Verhältnisse nicht mehr nutzen wollen. Daraufhin hatte sich der Steuerpflichtige entschlossen, die Wohnung nicht mehr zu vermieten, weil dies zu aufwendig sei.

Quelle | FG Hamburg, Urteil vom 12.9.2018, Az. 2 K 151/17

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also z. B. auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Ist die 66 %-Grenze erfüllt, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig.

Bei erheblichen Mietausfällen in 2018 kann ein teilweiser Grundsteuererlass beantragt werden. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. zu stellen. Da der 31.3. im nächsten Jahr auf einen Sonntag fällt, verschiebt sich das Fristende auf den 1.4.2019.

Beachten Sie | Das Bundesverfassungsgericht hat die Bewertungsregeln zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen. Bis dahin gelten die Regeln weiter. Nach der Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden. Ein Gesetzentwurf soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden.