Erleidet ein Steuerpflichtiger bei der Umschuldung eines zum Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungsdarlehens einen Verlust, sind Schuldzinsen bei einer späteren Vermietung nur für den Darlehensteil abziehbar, der den ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung entspricht. So lautet eine wenig erfreuliche Entscheidung des Finanzgerichts Münster.

Bereits im Jahr 2016 hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass sich die Verschlechterung der Vermögenssituation infolge der Realisierung eines Währungsverlusts als Vermögensverlust im Privatbereich darstellt. Dass der Bundesfinanzhof im jetzt gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Münster anhängigen Revisionsverfahren von seiner Linie abrückt, Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nicht zum Abzug zuzulassen, muss bezweifelt werden.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 26.9.2017, Az. 12 K 1832/16 E, Rev. BFH Az. IX R 36/17, BFH, Beschluss vom 4.3.2016, Az. IX B 85/15

Um die Steuerprogression zu senken, kann es sich anbieten, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen. Eine Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg zeigt jedoch, dass dieses Wahlrecht bei der Rechtsnachfolge zur Steuerfalle werden kann.

Werbungskosten kann grundsätzlich nur derjenige abziehen, der sie selbst getragen hat. Dieser Grundsatz gilt auch bei der Gesamtrechtsnachfolge, sodass hier eine Übertragung verbleibender Aufwendungen ausscheidet.

Beachten Sie | Nach der Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg scheidet eine Übertragung verbleibender Aufwendungen in Rechtsnachfolgefällen generell aus. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Vorbehaltsnießbraucher Erhaltungsaufwendungen trägt, auf zwei bis fünf Jahre verteilt, im Verteilungszeitraum verstirbt und vom Grundstückseigentümer beerbt wird.

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12.7.2017, Az. 7 K 7078/17, Rev. BFH Az. IX R 22/17, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 196998

In 2016 hat der Bundesfinanzhof den Begriff „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ zulasten der Steuerpflichtigen näher definiert und sich für eine typisierende Betrachtungsweise ausgesprochen. Das Bundesfinanzministerium wendet die Rechtsprechung an, hat aber für zwei Fälle eine zeitliche Übergangsregelung bzw. ein Wahlrecht eingeräumt.

Hintergrund

Für steuerliche Zwecke werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Aufwendungen sind dann nicht sofort, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung steuerlich abzugsfähig.

Schönheitsreparaturen

Alte Sichtweise: Schönheitsreparaturen (beispielsweise das Tapezieren und Streichen von Wänden) sind grundsätzlich sofort abzugsfähig. Fallen Schönheitsreparaturen aber im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an, sind sie in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

Neue Sichtweise: Auch Schönheitsreparaturen sind einzubeziehen. Soweit der Bundesfinanzhof bisher einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte, hält er daran nicht mehr fest.

Selbstständige Gebäudeteile

Bislang vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen vorzunehmen ist.

Dies sieht der Bundesfinanzhof allerdings anders: Die 15 %-Grenze ist auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile und nicht auf das Gebäude insgesamt zu beziehen, wenn das Gebäude unterschiedlich genutzt wird (z. B. Wohnhaus mit einer vermieteten und einer selbstgenutzten Wohnung). Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Übergangsregelung

Bei den vorgestellten Sachverhalten können Steuerpflichtige die bisherige Sichtweise auf Antrag weiter anwenden. Dies gilt in den Fällen, bei denen der Kaufvertrag vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.

Quelle | BMF-Schreiben vom 20.10.2017, Az. IV C 1 – S 2171-c/09/10004 :006

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

• Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Ist die 66 %-Grenze erfüllt, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig!

• Sofern in 2017 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung: Es handelt sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Bei erheblichen Mietausfällen in 2017 kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Beachten Sie | Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. zu stellen. Da der 31.3. im nächsten Jahr auf Karsamstag fällt, verschiebt sich das Fristende auf den 3.4.2018.

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie | Durch eine Umqualifizierung der Aufwendungen in Herstellungskosten sind die Kosten nicht sofort (im Jahr der Zahlung) abzugsfähig. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus.

Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.

Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen somit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16

Ist im Mietvertrag eine entgeltliche Vermietung nur für eine bestimmte Zeit und anschließend eine unentgeltliche Überlassung vereinbart worden, handelt es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Dies gilt selbst dann, wenn nach der – im Streitfall auf die Lebenszeit der Nutzenden begrenzten – unentgeltlichen Überlassung eine dauerhafte (entgeltliche) Vermietung an Dritte geplant ist.

Zum Hintergrund: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften; die Einkunftserzielungsabsicht kann insoweit nur in Ausnahmefällen verneint werden. Liegt dagegen keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vor, ist im Rahmen einer Prognose zu prüfen, ob der Steuerpflichtige in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum einen Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielen kann.

Auch das Finanzgericht Düsseldorf berücksichtigte die Verluste nicht, weil in dem begrenzten Prognosezeitraum von zehn Jahren kein Überschuss erzielt wurde.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 6.2.2017, Az. 11 K 2879/15 E, Rev. BFH Az. IX R 8/17

Nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche als ein einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre abzuschreiben. Aufwendungen für die Erneuerung einer Spüle und eines Küchenherds sind somit nicht mehr sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Das Bundesfinanzministerium wendet diese neuen Grundsätze zwar in allen noch offenen Fällen an – verpflichtend aber erst für Veranlagungszeiträume ab 2017.

Bei Erstveranlagungen bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2016 können Steuerpflichtige auf Antrag also noch von der günstigeren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs profitieren. Danach wurden die Spüle und der (nach der regionalen Verkehrsauffassung erforderliche) Herd als wesentliche Bestandteile des Gebäudes behandelt. Deren Erneuerung/Austausch führte zu sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand.

Quelle | BMF-Schreiben vom 16.5.2017, Az. IV C 1 – S 2211/07/10005 :001; BFH-Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15