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Keine Gewerbesteuerpflicht bei Vermietung eines Einkaufszentrums

21. Dezember 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Die Vermietung eines Einkaufszentrums erfolgt noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und unterliegt somit nicht der Gewerbesteuer. Für die Annahme eines Gewerbebetriebs reicht es nach Meinung des Bundesfinanzhofs nicht aus, dass der Vermieter neben der Vermietung der Einkaufsflächen die für den Betrieb des Einkaufszentrums erforderlichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum durchführt.

Der Bereich der privaten Vermögensverwaltung wird noch nicht verlassen, wenn ein Einkaufszentrum vermietet und den Mietern begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch Dritte erbracht werden.

Ausschlaggebend war für den Bundesfinanzhof, dass diese Dienstleistungen die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Leistungen wie die Reinigung, Bewachung sowie Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen sind übliche Leistungen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums.

Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen dar. Da die Vermietungsgesellschaft damit aber das gesamte Einkaufszentrum bewarb, dient diese Werbung überwiegend dem Vermieterinteresse.

Quelle | BFH-Urteil vom 14.7.2016, Az. IV R 34/13

Kauf einer Mietimmobilie: Darauf ist zu achten!

25. November 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen – und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (16.9.2015, Az. IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendungen werden in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Die Aufwendungen wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.

Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen werden müssen, hat der Bundesfinanzhof nun (zulasten der Steuerpflichtigen) typisierend beantwortet (Urteile vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15. Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.

PRAXISHINWEIS | Es sollte – soweit es praktikabel ist – darauf geachtet werden, dass die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Grundsteuer: Antrag auf Erlass und Reform

25. November 2016by mschmetz in Vermieter

Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 besteht bis zum 31.3.2017 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Grundsteuerreform

Einheitswerte sind neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den alten Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse zum 1.1.1964. In den neuen Bundesländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 1.1.1935.

Beachten Sie | Ob die Ermittlung anhand dieser alten Datenbasis verfassungsgemäß ist, muss bezweifelt werden. Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig (u. a. unter Az. 1 BvL 11/14).

Über eine Reform der Grundsteuer wird schon seit vielen Jahren heiß diskutiert. Nun gibt es eine neue Initiative, denn die Länder haben im Bundesrat am 23.9.2016 eine Reform angestoßen. Im Kern sollen rund 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) erstmals auf den 1.1.2022 neu bewertet werden: unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten und bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr. Die Erhebung der neu reformierten Grundsteuer könnte erstmals für das Jahr 2027 erfolgen.

Kurzum: Eine Reform der Grundsteuer ist überfällig und wird auch kommen. Die Fragen sind „nur“: Wann, wie und vor allem, ob hiermit höhere Kosten verbunden sind?

Zwangsversteigerung: Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer nicht

25. November 2016by mschmetz in Alle Steuerzahler, Vermieter

Das Meistgebot ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anzusetzen, wenn eine Eigentumswohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben wird. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs gilt dies auch dann, wenn eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Das bedeutet: Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wird durch die Rücklage nicht gemindert.

Beachten Sie | Bei einem „normalen“ Erwerb durch notariellen Kaufvertrag hatte der Bundesfinanzhof 1991 entschieden, dass eine Instandhaltungsrücklage grunderwerbsteuermindernd berücksichtigt werden kann. In dem aktuellen Urteil lässt der Bundesfinanzhof ausdrücklich offen, ob er hieran weiter festhält.

Quelle | BFH-Urteil vom 2.3.2016, Az. II R 29/15

Verbilligte Wohnraumüberlassung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Bruttomiete

25. Oktober 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Der Bundesfinanzhof musste jüngst entscheiden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird. Das Resultat: Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.

Hintergrund: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

MERKE | Die 66 %-Grenze gilt nur bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung z. B. zu gewerblichen Zwecken, ist bei Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein entsprechend anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Ansicht der Vorinstanz, wonach auf die Kaltmiete abzustellen sei, eine deutliche Absage erteilt. Das Finanzgericht Düsseldorf muss nun Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen. Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen.

PRAXISHINWEIS | Enthält der ortsübliche Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der vorgesehenen Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert zu bilden. Dies ergibt sich aus einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt.

Quelle | BFH-Urteil vom 10.5.2016, Az. IX R 44/15; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, Az. S 2253 A – 85 – St 227

Zum Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht bei nicht mehr betriebsbereitem Objekt

26. September 2016by mschmetz in Vermieter

Die Einkunftserzielungsabsicht kann bei einer früher vermieteten Eigentumswohnung entfallen, wenn diese mehrere Jahre (im Streitfall: über fünf Jahre) leer steht. Dies gilt nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern zumindest dann, wenn ungewiss ist, ob die für die Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderliche Gesamtsanierung der Wohnanlage zum Abschluss gebracht werden kann. Hierbei ist dem Steuerpflichtigen das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen.

Hintergrund: Bei leer stehenden Objekten können Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Absicht, Vermietungseinkünfte erzielen zu wollen, festgestellt werden kann. Je länger der Leerstand andauert, desto schwieriger ist dieser Nachweis.

Im Streitfall waren für die Dauer des Leerstands nicht zuletzt außergewöhnliche und unvorhersehbare Umstände ursächlich (u. a. Veruntreuung der Sonderumlage, mehrere Miteigentümer konnten nicht ausfindig gemacht werden). Die Bedeutung solcher – nicht in der Sphäre des Steuerpflichtigen liegenden – Umstände soll nun im Revisionsverfahren durch den Bundesfinanzhof geklärt werden.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die gegebenenfalls negative Auswirkung auf die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist beim Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht – anders als bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie – nämlich ausgeschlossen.

Quelle | FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 6.4.2016, Az. 3 K 44/14, Rev. BFH Az. IX R 17/16

Disagio: Sofortabzug bei Marktüblichkeit

24. August 2016by mschmetz in Vermieter

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Wird eine Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit, so der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil.

Hintergrund: Ausgaben sind für das Kalenderjahr anzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt aber nicht für ein Disagio, soweit es marktüblich ist.

Sachverhalt

Zur Finanzierung eines Vermietungsobjekts hatte ein Steuerpflichtiger in 2009 ein Darlehen von rund 1,3 Mio. EUR aufgenommen (Zinsbindung 10 Jahre, 2,85 % Nominalzinsen, Disagio 10 %). Das Disagio (ca. 130.000 EUR) wurde im Erstjahr als sofort abziehbare Werbungskosten angesetzt. Das Finanzamt akzeptierte indes nur einen marktüblichen Teil von 5 % und verteilte den restlichen Betrag gleichmäßig auf den Zinsbindungszeitraum von zehn Jahren. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bestätigte diese Handhabung. Der Bundesfinanzhof hingegen hob die Entscheidung auf und verwies den Streitfall zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

Die Entscheidung

Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten.

Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Beachten Sie | Soweit das Bundesfinanzministerium in seinem Schreiben aus 2003 aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit ausgeht, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist, bedeutet dies eine Sachverhaltstypisierung. Handelt es sich jedoch um ein Disagio von mehr als 5 %, dann trifft diese Nichtbeanstandungsgrenze keine Aussage.

FAZIT | Da die Vereinbarung im Streitfall mit einer Geschäftsbank abgeschlossen wurde, ist die Marktüblichkeit der Abrede zu vermuten. Um diese Vermutung zu widerlegen, hätte das Finanzgericht die Einzelumstände der Vertragsgestaltung prüfen müssen.

Quelle | BFH-Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14; BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253 a – 48/03

Bundesrat stoppt Erbschaftsteuerreform

21. Juli 2016by mschmetz in Alle Steuerzahler, Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Die von der Großen Koalition vereinbarte Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist am 8.7.2016 im Bundesrat gescheitert. Nun wird sich der Vermittlungsausschuss mit den Reformplänen befassen müssen.

Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hält die derzeitige Privilegierung des Betriebsvermögens bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesichts ihres Ausmaßes und der eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Mit Urteil vom 17.12.2014 verpflichteten die Richter den Gesetzgeber, spätestens bis zum 30.6.2016 eine Neuregelung zu treffen. Eineinhalb Jahre Zeit waren aber offensichtlich nicht genug!

Viele Experten halten die vom Bundestag am 24.6.2016 beschlossene Reform (erneut) für nicht verfassungsgerecht. So äußerte sich z. B. NRW-Finanzminister Walter-Borjans: „Wenn Millionenerbschaften von Unternehmenserben künftig zum Teil nur halb so hoch versteuert werden müssen wie nach der bisherigen, vom Bundesverfassungsgericht als zu günstig verworfenen Regelung, dann ist stark zu bezweifeln, dass das Gesetz verfassungskonform ist.“

Kurzum: Derzeit bleibt in erster Linie zu hoffen, dass eine rechtssichere Neuregelung gefunden wird, auf die sich die Steuerpflichtigen verlassen können und die nicht (erneut) vom Bundesverfassungsgericht verworfen wird.

Quelle | Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, BR-Drs. 344/16 (B) vom 8.7.2016; Statement von Norbert Walter-Borjans hier

Aktuelles zur vorbehaltenen Selbstnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen

23. Juni 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Vermieten Steuerpflichtige Ferienwohnungen, sind sie gut beraten, sich keine zeitweise Selbstnutzung vorzubehalten. Denn nur dann erkennt das Finanzamt (dauerhafte) Verluste ohne Überschussprognose an. In diesem Zusammenhang musste das Finanzgericht Köln über folgende Frage entscheiden: Welche Auswirkungen hat eine zunächst mögliche Selbstnutzung, wenn diese später ausgeschlossen wird?

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Nachträglicher Verzicht auf Selbstnutzung

Im Streitfall des Finanzgerichts Köln hatte ein Ehepaar 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung für max. vier Wochen im Jahr vor. Diese Möglichkeit wurde 2000 ausgeschlossen und aus dem Vertrag aus 1999 gestrichen.

Der Streitfall befand sich nach dem zurückverweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs im 2. Rechtsgang. Erstaunlicherweise legte das Ehepaar erst hier die „Zusatzvereinbarung“ bzw. den Änderungsvertrag vor.

Das Finanzgericht erkannte die Verluste für die Streitjahre 2004 und 2005 an. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose war nach Ansicht der Richter nicht angezeigt, weil das Ehepaar die Selbstnutzung der Ferienwohnung in einer Ergänzungsvereinbarung ausgeschlossen hatte.

PRAXISHINWEIS | Das Urteil ist trotz Revisionszulassung rechtskräftig geworden. Es hätte sicherlich der Rechtssicherheit gedient, wenn der Bundesfinanzhof Gelegenheit bekommen hätte, Stellung zu nehmen.

Es sollte auch bedacht werden, dass das Finanzamt überprüfen wird, ob es sich um eine nachträglich geschlossene oder nur um eine fingierte Vereinbarung handelt. In letzterem Fall dürfte der Vorgang eine strafrechtliche Relevanz bekommen.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 17.12.2015, Az. 10 K 2322/13

Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden

21. April 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf können die Aufwendungen sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Zum Hintergrund: Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) berücksichtigt werden.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige erwarb in 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das Mietverhältnis. In der Folge kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin. In 2008 wurde das Mietverhältnis gekündigt. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall etc.).

Zur Schadenbeseitigung wandte die Steuerpflichtige im Jahr 2008 rund 17.000 EUR (netto) auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das Finanzamt die Auffassung, es handele sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die 15 %-Grenze überschritten wurde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf liegen trotz Überschreitung der 15 %-Grenze keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Der Gesetzesbegründung lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach dem Erwerb habe erfassen wollen. Dagegen sprächen auch systematische Gründe. So könne in Fällen, in denen es – wie im Streitfall – zu einem Substanzverlust komme, auch eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung beansprucht werden, die auch zu einem sofortigen Abzug führe.

Ferner gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

PRAXISHINWEIS | Die Revision wurde zugelassen, da höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, ob Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden anschaffungsnahe Herstellungskosten auslösen können.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 21.1.2016, Az. 11 K 4274/13 E

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