Der Mietwohnungsneubau soll steuerlich gefördert werden. Dies ergibt sich aus einem aktuellen Gesetzentwurf, der Sonderabschreibungen für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in festgelegten Fördergebieten vorsieht. Hintergrund ist, dass in Ballungsgebieten oft bezahlbare Wohnungen fehlen.

Die wesentlichen Eckpunkte des Gesetzentwurfs lassen sich unter Berücksichtigung der Ausführungen des Deutschen Steuerberaterverbandes wie folgt zusammenfassen:

Begünstigt ist die Anschaffung oder Herstellung neuer Gebäude oder Eigentumswohnungen, soweit sie mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen werden. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt insoweit zur rückwirkenden Versagung der Sonderabschreibung.

Zusätzlich zur „regulären“ Abschreibung können im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im darauf folgenden Jahr jeweils bis zu 10 % sowie im darauf folgenden dritten Jahr bis zu 9 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (maximal 2.000 EUR je m² Wohnfläche) als Sonderabschreibungen steuermindernd geltend gemacht werden.

Die Förderung ist auf Neubauten beschränkt, deren Baukosten maximal 3.000 EUR je m² Wohnfläche betragen. Gefördert werden jedoch nur maximal 2.000 EUR je m² Wohnfläche.

Die Subvention soll in Ballungsgebieten gelten, in denen preiswerte Wohnungen fehlen. Dies sind solche Gebiete, in denen laut Wohngeldverordnung die Mietenstufen IV bis VI vorliegen (siehe hierzu z. B. unter:www.wohngeld.org/mietstufe.html). Darüber hinaus werden Gebiete mit Mietpreisbremse und mit abgesenkter Kappungsgrenze einbezogen.

Die Förderung ist zeitlich befristet. Das heißt, die Bauantragstellung bzw. Bauanzeige muss zwischen dem 1.1.2016 und dem 31.12.2018 erfolgen. Eine Sonderabschreibung kann letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2022erfolgen.

Beachten Sie | Das Gesetz muss nun das Gesetzgebungsverfahren durchlaufen. Es kann darüber hinaus erst dann in Kraft treten, wenn die Europäische Kommission die erforderliche beihilferechtliche Genehmigung erteilt hat.

Quelle | Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 3.2.2016; DStV: „Stand der Gesetzgebung“, Stand: 26.2.2016

Schuldzinsen, die nach der Veräußerung einer zuvor vermieteten Immobilie gezahlt werden, können grundsätzlich weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten (Darlehen) durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Wurde bei der Finanzierung eine Lebensversicherung zur Sicherheit an die Bank abgetreten, muss deren Rückkaufswert aber nicht zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Handhabung der Verwaltung widersprochen.

Zum Veräußerungserlös zählt zwar grundsätzlich auch eine vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist. Endet der Versicherungsvertrag im Zeitpunkt der Veräußerung – regulär durch Zeitablauf oder durch (vorzeitige) Kündigung –, dann muss der Steuerpflichtige die Versicherungsleistung auch zur Ablösung des Darlehens verwenden.

Aber: Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrags von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des Darlehensrestbetrags absichert. Denn die vorzeitige Kündigung einer Kapitallebensversicherung kann im Einzelfall mit zum Teil erheblichen Verlusten verbunden sein. Und ein dem Grunde nach wirtschaftlich unsinniges Verhalten kann vom Steuerpflichtigen nicht erwartet werden, argumentierte der Bundesfinanzhof mit Weitblick.

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 40/14; BFH-Urteil vom 13.10.2015, Az. IX R 35/14

Soll ein bebautes Grundstück vermietet werden, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach derAufteilung der Vertragsparteien im Kaufvertrag. Etwas anderes gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs dann, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt, um die steuermindernde Abschreibung für das Gebäude in die Höhe zu treiben.

Weicht der Wert für den Grund und Boden erheblich von den Bodenrichtwerten ab, ist das nur ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung gegebenenfalls nicht die realen Werte wiedergibt. Kommt es zum Rechtsstreit, muss das Finanzgericht eine Gesamtwürdigung vornehmen und prüfen, ob die Abweichung durch besondere Aspekte nachvollziehbar erscheint. Hierbei sind u. a. die Bauqualität und der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen etc.) zu berücksichtigen.

Beachten Sie | Die von den Vertragsparteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist zu korrigieren, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Ist eine Korrektur notwendig, hat sie auf Grundlage der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen.

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14